Autor : Víctor Contreras. Abogado y Administrador de Fincas Colegiado.
Fecha : 27/07/2021.
Una de las más frecuentes situaciones que se suelen plantear en muchas Comunidades de Propietarios ,especialmente las de mayor antigüedad ,es la del comunero que ha hecho suya una parte del edificio la cual no presenta carácter privativo. Es el típico caso del propietario que se ha adueñado de parte del patio ,para ampliar su tendedero , del propietario que se apropia de parte de la cubierta para instalar un toldo con el que ampliar su terraza o del propietario que ha decidido ampliar su cocina a costa de tomar metros del patio de luces de la Comunidad.
La pregunta más común en estos casos es si estos propietarios se pueden llegar a adueñar de dichos espacios ,cuando no se ha contado con oposición, por parte de la Junta General, durante años, para que se diera uso privativo a una zona del edificio que, fáctica y jurídicamente, presenta el carácter de elemento común.
Debe indicarse que, para determinar la naturaleza de un determinado espacio, como común o privativa, se ha de tener en cuenta el contenido de lo contemplado en el Artículo 396 del Código Civil. Establece el mismo lo siguiente :
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
En dicho Artículo, se establece la distinción, en el régimen de propiedad horizontal, entre los elementos comunes y los elementos privativos .Son elementos comunes del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, todos aquellos cuya existencia resulta necesaria para el adecuado uso del edificio por parte de la totalidad de los comuneros. Se establece una enumeración de los mismos, en el citado artículo ,si bien, a grandes rasgos, puede afirmarse que es elemento común todo aquel elemento de la construcción o anexo a la misma el cual, no contando con naturaleza privativa, posibilita la existencia del edificio o permite a sus comuneros contar con servicios o suministros necesarios para la habitabilidad de las zonas comunes o de los elementos privativos que lo integran.
Básicamente ,son elementos comunes los elementos constructivos del edificio, así como las infraestructuras que lo integran. La identificación de estos elementos no siempre es pacífica ,ya que el Artículo 396 contiene una enumeración de los mismos, la cual no cuenta con carácter exhaustivo, siendo frecuente la necesidad de acudir a la abundante jurisprudencia existente al respecto para identificar aquellos elementos que no aparecen reflejados en el citado precepto.
La demarcación o deslinde la naturaleza de un elemento patrimonial del edificio, como común o privativo viene determinada por el contenido del título constitutivo ,es decir, la escritura pública mediante la cual se lleva a cabo el sometimiento del inmueble a un régimen de propiedad horizontal. El contenido de dicho título constitutivo no presenta carácter inamovible, tras su concesión ,ya que puede ser modificado. Ahora bien, en caso de plantearse, necesariamente se ha de efectuar la variación del mismo, en virtud de acuerdo de Junta General adoptado por unanimidad de los propietarios que representen el m100% de las cuotas de participación del edificio.
Son elementos privativos del edificio los pisos ,locales, aparcamientos ,trasteros y bienes inmuebles de cualquier tipo que integran el edificio sometido a régimen de propiedad horizontal ,si bien contando con la condición de elementos patrimoniales susceptibles de apropiación patrimonial privada. Son ,pues, todos aquellos bienes inmuebles que integran el edificio, los cuales son susceptibles de contar con un dueño concreto ,diferente del conjunto de los comuneros.
Jurisprudencia sobre la viabilidad de la adquisición del derecho de dominio sobre un elemento común.
La cuestión de fondo se plantea en aquellos casos en que un propietario que, de facto ,se ha adueñado del uso de un elemento común, pretende adquirir la propiedad del mismo mediante el reconocimiento de la adquisición de su propiedad mediante la usucapión.
La usucapión o prescripción adquisitiva (Artículos 1940-1960 CC) constituye uno de los modos originarios de adquisición de la propiedad, junto con la ocupación y la accesión. El mismo atribuye la adquisición de la propiedad de un bien por el uso continuado del mismo ,durante un período de tiempo legalmente establecido, con posesión legal y pacífica acreditable.
La adquisición de la propiedad de un bien inmueble requiere del ejercicio de esa posesión legal y pacífica del bien ,por parte del adquirente, durante un período igual o superior a treinta años. Para que pueda ser reconocida la adquisición de la propiedad del bien inmueble y que la misma sea inscribible en el Registro de la Propiedad ,resulta necesaria la existencia de una sentencia judicial que la reconozca. Es, por ello, que los casos en los que un comunero pretende adueñarse de un elemento común del edificio necesariamente conducen a la interposición de una demanda contra la Comunidad de Propietarios.
La jurisprudencia existente respecto a la prescripción adquisitiva o usucapión requiere reiteradamente que la operatividad de la misma requiere de un cumplimiento pleno del conjunto de requisitos legalmente establecidos para ello. Es decir ,la propiedad no se adquiere ,por esta vía, con el cumplimiento parcial de los requisitos legalmente fijados para ello. Es necesario cumplir la totalidad de los mismos.
Es ,en la cuestión concerniente a los requisitos donde adquiere especial relevancia la interpretación jurisprudencial existente respecto al cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para que la usucapión opere. No en vano, la misma requiere de la existencia de una sentencia que verifique el cumplimiento de dichos requisitos, pues ,al tratarse de un modo de adquisición originaria de la propiedad, no opera de forma automática.
La jurisprudencia existente sobre la materia es bastante clara ,siendo la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona , Sección 19,de 12 de diciembre, especialmente paradigmática al respecto. Establece la misma que un elemento común no es susceptible de ser adquirido y convertirse en privativo por la simple aplicación de la prescripción , siendo necesaria la previa desafección de elemento común en cuestión.
Dicha sentencia parte de la base cierta de que los elementos comunes del edificio son elementos del mismo sometidos a afección a través del título constitutivo de propiedad horizontal. De este modo, será el título constitutivo y ,en su defecto, la naturaleza del elemento en atención al contenido del Artículo 396 del Código Civil ,lo que determine si se trata de un elemento privativo o de un elemento común. Ahora bien, en caso de que se certifique que se trata de un elemento común , el mismo se entenderá sometido a afectación mediante el título constitutivo, no siendo posible su conversión en elemento privativo, salvo que exista una modificación del título constitutivo expresa y favorable a tales efectos ,lo cual requiere de la necesaria celebración de una Junta General, en la que se adopte un acuerdo expreso en el que se acepte ,por unanimidad ,no sólo de los comuneros asistentes, sino de la totalidad de cuantos integran la representación de la totalidad de cuotas contempladas en el título constitutivo, la modificación del propio título constitutivo, con expresa mención a la conversión del elemento común en cuestión, en elemento privativo.
Así pues, sólo es posible plantear la obtención del derecho de dominio por usucapión respecto de aquellos elementos del edificio que hayan sido previamente desafectados, por acuerdo unánime de los propietarios representantes del 100% de las cuotas. Respecto de los elementos comunes, no resultará posible plantear la adquisición del derecho de dominio por usucapión.
Consecuencias del planteamiento de un pleito de adquisición por usucapión de un elemento común.
¿Qué ocurre en aquellos casos en que un comunero ha ejercitado la acción declarativa de la adquisición por usucapión de un elemento común ,siendo rechazada su pretensión ? En tales casos. el comunero obtendrá sentencia desestimatoria, debiendo ,al tiempo ,restituir, si así lo solicita la Comunidad de Propietarios, el bien al estado previo en el que se encontraba, antes de que comenzase a ejercer sobre él ,una posesión exclusiva, como si de un elemento privativo se tratase ,debiendo indemnizar a la Comunidad de Propietarios por los daños y/o perjuicios que pudiera haberle causado.
Por otra parte, tendrá que enfrentarse al pago de las costas procesales, no sólo propias, sino de la Comunidad de Propietarios demandada, en el caso de que la totalidad de las pretensiones de éstas hayan sido estimadas ,así como en el caso de que haya concurrido mala fe y/o temeridad procesal, por parte del demandante. En cualquier caso, el pronunciamiento respecto de las costas, en sentencia, ha de ser expreso, desarrollándose en los términos de lo contemplado en los Artículos 394 y 395 LEC.
Las mismas consecuencias se derivan de aquellos procedimientos en los cuales es la propia Comunidad de Propietarios quien ejercita la acción de cesación ,en defensa de sus intereses frente al comunero. El ejercicio de la acción, en vía judicial, en tal caso, estará condicionado a la existencia de acuerdo de Junta General que habilite al Presidente para la interposición de demanda y el nombramiento de Abogado y Procurador.
