Autor :Víctor Contreras (Letrado ICAS y Administrador de Fincas Colegiado CAFS).
Dentro de las múltiples vicisitudes que encuentra una Comunidad de Propietarios a lo largo de su existencia, antes o después, se plantea la necesidad de hacer uso de la vía judicial para la resolución de un conflicto cuya resolución no ha sido posible ,de forma pacífica, a través del uso de medios autocompositivos por las partes intervinientes en el mismo.
La Comunidad de Propietarios, en la normativa actual ,se conforma como una "comunitas rerum et communitas personarum",como una entidad de hecho, una comunidad de bienes, igualmente integrada por sus propietarios. Es, por ello que, al carecer de personalidad jurídica diferenciada de la ostentada por cada uno de los mismos , no dispone de las mismas facultades procesales de las que goza una persona jurídica.
La Comunidad de Propietarios, a la hora de ejercitar una acción en vía judicial, se encuentra sometida a una serie de exigencias que impiden que la ausencia de personalidad jurídica existente en la misma, pueda plantear que cada uno de los comuneros puedan ejercitar acciones en nombre de la misma.
La Comunidad de Propietarios, en atención a lo contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el resto de normas integrantes del ordenamiento jurídico (la Ley General Tributaria, entre ellas),no se encuentra conformada como una persona jurídica. Es decir, no se trata de un sujeto de derecho dotado de un patrimonio y de una capacidad de adopción de decisiones diferenciado de quienes la integran.
El Presidente de la Comunidad de Propietarios ostentará legalmente la representación de la misma, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, según se desprende de lo contemplado en el Artículo 13.3 LPH. Ahora bien, dicha representación orgánica no le confiere una capacidad absoluta para ejercitar acciones en vía judicial.
El ejercicio de acciones en vía judicial, por parte del Presidente, se encuentra supeditada a la previa existencia de un acuerdo previo adoptado por la Junta General, conforme al régimen de mayorías establecido por la Ley de Propiedad Horizontal. No en vano, el Presidente no deja de ser un cargo representativo nombrado por el órgano soberano de la Comunidad de Propietarios, el cual es la Junta General.
Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que se aporte ,por parte de la Comunidad de Propietarios ,junto con el escrito de demanda, copia del acuerdo de Junta General, mediante el cual se apruebe el ejercicio de la acción de la que se hace uso en vía judicial, siendo ésta una exigencia la cual constituye un requisito "ad valorem" del ejercicio de la acción. Así se viene exigiendo, en atención a las Sentencias del Tribunal Supremo de 23/04/2013 ,de 24/10/2013, de de 30/12/2014 y de 5 de noviembre de 2.015.
Únicamente se exime la aportación de acreditación del acuerdo previo de Junta General ,de forma adjunta al escrito de demanda en aquellos casos en los que el Presidente de la Comunidad de Propietarios actúe en calidad de comunero (ej.: impugnando acuerdos de Junta General contrarios a Derecho o lesivos) ,así como aquellos otros en los que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios establezcan lo contrario, respecto de la necesidad de habilitación previa, por parte de la Junta General, mediante acuerdo expreso de la misma, para que el ejercicio de una acción pueda ser llevado a cabo en vía judicial. Así se recoge en las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2.012 y de 19/02/2013. Del mismo modo, se le exime de la aportación de la mencionada acreditación en aquellos casos en los que la Comunidad de Propietarios interviene procesalmente como demandada, ya que los reducidos plazos con los que se cuenta, para efectuar la contestación a la demanda, así como para aportar la documentación que la intervención procesal requiere, no es compatible con el mecanismo de la convocatoria y celebración de Junta General ,cuya lentitud podría llevar a la preclusión de actos procesales y, con ello, a la indefensión procesal de la Comunidad de Propietarios.
Una vez habilitado por la Junta General ,mediante acuerdo previo adoptado por la misma, debidamente acreditado, mediante su inclusión en el Libro de Actas de la Comunidad de Propietarios (excepción hecha de la existencia de exención expresamente contemplada en los Estatutos comunitarios ) ,el Presidente de la Comunidad de Propietarios podrá hacer uso de la acción pertinente mediante la cual se posibilite la defensa de sus intereses en vía judicial. Para ello, el Presidente podrá nombrar Abogado y Procurador, agentes procesales que tendrán obligada participación en procedimientos civiles cuando la cuantía del objeto del mismo exceda de los dos mil (2.000,00 €).
Podrá el Presidente prescindir del nombramiento de Abogado y/o Procurador, independientemente de la cuantía del objeto del mismo, cuando se trate de interponer peticiones iniciales de procedimiento monitorio para efectuar la reclamación de cuotas de comunidad de propietarios. Así se desprende de lo contemplado en el Artículo 21.1 LPH. Ahora bien, en caso de que el procedimiento, exista oposición al escrito de demanda, preceptivamente se habrá de designar a cada uno de dichos profesionales para que asistan a la Comunidad de Propietarios, en el desarrollo del procedimiento, si el objeto del mismo supera los dos mil euros (2.000,00 €).
Funciones del Procurador.
La designación de Procurador ,por parte del Presidente de la Comunidad de Propietarios, habilita a dicho profesional para que la representación procesal le sea conferida en exclusiva. Quiere esto decir que, desde el momento en que se le nombra ,el Procurador representa a la Comunidad de Propietarios en el desarrollo del procedimiento, siendo el encargado de recibir las notificaciones emitidas por el Juzgado y/o por la parte contraria, así como de dar traslado de las notificaciones y escritos que la Comunidad de Propietarios remita al Juzgado durante el transcurso del procedimiento.
En cualquier caso, el Procurador no deja de ser un apoderado de la Comunidad de Propietarios. Quiere ello decir que ,pese a que representa procesalmente a la misma y se le confieren capacidad de disposición del procedimiento ,para acudir a vías alternativas a la vía judicial (mediación ,arbitraje) ,o para aceptar vías alternativas a la finalización del procedimiento judicial (allanamiento , transacción, renuncia ,desistimiento ) ,el Procurador es un agente procesal el cual no actúa de forma autónoma. El mismo actúa bajo el dictado del titular del procedimiento, de la parte actora o demandada (según se trate),es decir, en este caso ,de la Comunidad de Propietarios.
Es decir, la existencia de nombramiento de un Procurador no exime ni priva a la Comunidad de Propietarios de la capacidad de disposición que el Artículo 219 LEC le confiere ,la cual le permite hacer lo que estime conveniente con el procedimiento, dentro de cualquiera de las fases del mismo, dentro de los límites marcados por la normativa procesal.
Así pues, el Procurador ,en el ejercicio de sus funciones ,no actúa de forma independiente y libre ,sino que lo hace bajo el dictado de quien ,como parte procesal es dueño del procedimiento ,en este caso, la Comunidad de Propietarios. Es, por ello, que tiene obligación de mantener informada a la misma de las notificaciones que vayan llegando del procedimiento, así como dar traslado al Juzgado, en tiempo y forma ,de los actos procesales que la Comunidad de Propietarios vaya realizando ,durante el transcurso del proceso judicial.
La dirección técnica del procedimiento : el Abogado.
Normalmente, la figura del Procurador no actúa por sí sola, sino que lo hace de forma conjunta y coordinada con la del otro operador jurídico que actúa en defensa de los intereses particulares de las partes procesales : el Abogado. La intervención del mismo, como la del Procurador, es preceptiva en procedimientos judiciales cuyo objeto supere los dos mil euros (2.000,00),motivo por el cual resulta extraño encontrar procedimientos en los cuales, cuando interviene Procurador no interviene Abogado.
Conforme a ello, las comunicaciones del Procurador, cuando se produce la intervención del Abogado, se van a realizar del Procurador al propio Abogado, que es quien desempeña la defensa técnica de los intereses de la Comunidad de Propietarios en el procedimiento. Es decir, el Abogado, es el operador jurídico que asesora a la Comunidad de Propietarios respecto a la normativa aplicable al supuesto que le lleva a hacer uso de la vía judicial y, una vez ejercitada la acción, es el encargado de establecer la estrategia procesal para alcanzar los fines perseguidos con el ejercicio de la acción, de comparecer junto con el Procurador ,en los actos procesales que se desarrollen en sede judicial (Audiencia Previa ,Vista ,práctica de pruebas, audiencia de parte, interrogatorio de partes ,etc) y de redactar los escritos (de inicio ,de trámite, recursos) ante el Juzgado, haciendo acopio y valoración de los medios de prueba que resulten necesarios para alcanzar la finalidad perseguida con la incoación del procedimiento judicial en el que interviene.
En suma, el Abogado no deja de ser un agente procesal ,de preceptiva intervención en la mayor parte de los procedimientos en los que interviene la Comunidad de Propietarios ,quien desempeña funciones de dirección técnica, frente al Procurador,quien es un agente de representación procesal.
Nombramiento del Abogado y del Procurador : el apoderamiento.
El nombramiento del Abogado y del Procurador se efectúa mediante apoderamiento .Es decir, se realiza mediante la formalización de un contrato de mandato, a través del cual se confiere representación procesal a los operadores jurídicos (Abogado y Procurador) designados al efecto.
En función del modo de concesión del apoderamiento, se distinguen diferentes tipos :
1.-Apoderamiento notarial.
El mismo se concede en Notaría, mediante escritura pública, la cual habrá de ser aportada, con posterioridad ,al procedimiento judicial en el que la Comunidad de Propietarios interviene como parte.
Salvo que se establezca lo contrario, este apoderamiento no presenta limitación, en cuanto a su duración temporal y material, por lo que el mismo extiende su vigencia por tiempo indefinido.
2.-Apoderamiento apud acta.
El mismo se concede ,en sede judicial, por parte del Presidente de la Comunidad de Propietarios. Dicho apoderamiento es gratuito, teniendo efectos inmediatos, si bien las facultades de representación procesal se circunscriben al ámbito del procedimiento judicial en el que la Comunidad de Propietarios interviene como parte.
Es decir, mediante apoderamiento apud acta, no se concede apoderamiento al Procurador para que intervenga procesalmente en cualquier procedimiento en el que la Comunidad de Propietarios sea parte, sino sólo en aquel dentro del cual el apoderamiento se practica. Para todos aquellos procedimientos en los que que, de forma simultánea o posterior ,intervenga la Comunidad de Propietarios, se habrán de conceder los correspondientes apoderamientos específicos, o bien un apoderamiento genérico mediante poder general para pleitos de carácter notarial.
3.-Apoderamiento electrónico.
Se trata de un tipo de apoderamiento apud acta ,en el cual la Comunidad de Propietarios acredita la concesión de apoderamiento mediante declaración de voluntad firmada mediante certificado digital.
En la actualidad, teniendo en cuenta el contenido del Artículo 14.2 de la Ley 39/2015,de 1 de octubre, del Procedimiento Común de las Administraciones Públicas, las Comunidades de Propietarios se encuentran obligadas a relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios telemáticos, siendo preciso, para ello, la previa obtención y el uso de certificado digital.
El apoderamiento procesal, confiere a los agentes jurídicos apoderados las facultades de representación procesal necesarias para intervenir en todos los actos procesales que se desarrollan durante el procedimiento, tanto en su fase declarativa, como en su parte ejecutiva. El apoderamiento, una vez conferido, mantendrá su vigencia durante el transcurso del procedimiento ,hasta su revocación, si bien, en caso de tratarse de un poder general para pleitos, mantendrá su vigencia más allá del procedimiento para cuya tramitación haya sido concedido.
