Autor:Víctor Contreras Pajuelo.
Administrador de Fincas Colegiado en CAFS y Letrado ICAS.
El 23 de junio 2020, la Sala I de Lo Civil del Tribunal Supremo, ha dictado sentencia sobre la prescripción de la acción judicial para reclamar las cuotas comunitarias a aquellos propietarios que resultaren morosos. A través de la Sentencia 242/2020, de 03/06/2020 (Roj STS 1564/2020 – ECI: ES:TS:2020:1564 Id Cendoj: 28079110012020100233), ha sido abordada una cuestión que larga controversia había venido causando, como es el plazo de prescripción aplicable a las deudas por impago de cuotas de Comunidad de Propietarios ,por parte de comuneros, especialmente a raíz de la reforma del Artículo 1964 del Código Civil, reduciendo el mencionado plazo de quince a cinco años.
La sentencia partiendo de la base de la modificación operada en el Código Civil en el año 2015, el Tribunal Supremo unifica la doctrina considerando que el plazo legal para reclamar cuotas comunitarias es de cinco años, y no de quince,como ,de forma contradictoria,se venía considerando.
La mencionada sentencia ahonda en una cuestión que,desde 2.015,en que fue efectuada la reforma del Artículo 1.964 del Código Civil,venía causando controversia en las Audiencias Provinciales que habían tenido que resolver recursos de apelación en procesos judiciales de reclamación de cuotas comunitarias. Concretamente,había sentencias de Audiencias Provinciales las cuales venían considerando que las cuotas comunitarias contaban con un plazo de prescripción de 15 años,conforme al tenor literal del Artículo 1.964 del Código Civil antes de su reforma,en tanto que existen otras las cuales consideraban que el plazo de prescripción aplicable era el de cinco años,conforme al contenido del mencionado Artículo después de la reforma operada en 2.015.
La mencionada polémica jurisprudencial ha llevado a la necesidad del establecimiento de una doctrina interpretativa unificada ,ante la diversidad y disparidad de criterios,a menudo contradictorios,existente entre diferentes Audiencias Provinciales,situación que estaba llevando a que,a partir de una misma normativa,se estuviesen estableciendo soluciones diferentes en diferentes provincias,únicamente por contar con criterios interpretativos distintos,por parte de las Audiencias Provinciales.
La citada sentencia del Tribunal Supremo aborda la cuestión yendo directamente a la esencia de la misma,la cual no es otra que la determinación de la naturaleza jurídica de la deuda de cuotas comunitarias.Para ello,ha sido necesario abordar si la mencionada deuda debe ser considerada como una deuda de naturaleza estrictamente legal (caso en el cual sería aplicable el Artículo 1.964 del Código Civil),o bien si se trata de una deuda de naturaleza diferente.
Las deudas de cuotas comunitarias revisten el carácter de "obligationes propter rem",esto es,de obligaciones cuya titularidad viene determinada por la ostentación del derecho de dominio de un bien, en este caso un bien inmueble sometido a régimen de Propiedad Horizontal.Ahora bien,la fuente de obligaciones que determina el nacimiento de dicha obligación no es otro que la Ley,esto es ,la Ley 49/1960,de 21 de julio ,de Propiedad Horizontal.Son,al tiempo,obligaciones de naturaleza personal,pues,aunque nacen de la titularidad del derecho de dominio sobre un bien,no es menos cierto que operan y se establecen en el ámbito de las obligaciones personales,siendo su objeto la imposición,sobre el titular registral de un inmueble sometido a propiedad horizontal la realización,en favor de la Comunidad de Propietarios,de una obligación de dar de naturaleza pecuniaria,como así se infiere de lo contemplado en el Artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960,de 21 de julio,de Propiedad Horizontal.
Dado lo anterior,resulta evidente que la determinación del plazo de prescripción de las mencionadas deudas necesariamente se ha de efectuar atendiendo a los plazos específicamente contemplados,en el Título XVIII del Código Civil,para las acciones personales.En este ámbito es donde opera la distinción efectuada por la nueva sentencia del Tribunal Supremo entre los plazos de los Artículos 1.964 CC y 1.966 CC. Debe tenerse en cuenta,a tales efectos,que ,respecto al vencimiento de las acciones civiles,que existe un plazo de prescripción general ,como es el contemplado en el 1.964.2 CC,aplicable a todas las acciones personales que carezcan de plazo de prescripción específico,el cual coexiste con plazos concretos para acciones personales específicas,contempladas en el propio Título XVIII del Código Civil.
Hasta la fecha de la nueva sentencia del Tribunal Supremo,la disputa se centraba en la consideración de la aplicabilidad del plazo del Artículo 1.964.2 del Código Civil a las acciones personales de reclamación de cuotas comunitarias,bajo la consideración de que se trataba de acciones personales sin plazo específico,esto es,de acciones personales sin plazo específicamente asignado en el resto del articulado del Título XVIII del Código Civil.En consecuencia,se venía determinando que el plazo de prescripción aplicable era el de 15 años (para deudas devengadas antes del 7 de octubre de 2.015,en que tiene lugar la entrada en vigor de la reforma operada mediante la Ley 42/2015, de 5 de octubre) y de 5 años,para las deudas devengadas a partir de entonces.
No obstante lo anterior,la duda se planteaba en torno a lo siguiente,y es que existía una corriente interpretativa que planteaba objeción a dicha interpretación mayoritaria,considerando que el plazo de prescripción aplicable a las deudas derivadas de cuotas comunitarias era el de 5 años ,pero no desde el 7 de octubre de 2.015,sino desde fechas anteriores.Esta otra corriente interpretativa,defendida por algunas Audiencias Provinciales,venía a partir de la base de que ,a la acción de reclamación de deudas por impago de cuotas comunitarias,no resultaba aplicable el Artículo 1.964.2 del Código Civil.Consideraba que el plazo genérico supletorio contemplado en el mencionado artículo debía ceder a favor de un plazo concretamente aplicable a este tipo de deudas,como es el contemplado en el Artículo 1.966.3 CC ,específicamente contemplado para deudas cuyo devengo y abono debe efectuarse en plazos anuales o más breves.
El Tribunal Supremo,mediante recurso de casación para unificación de doctrina,armoniza y unifica la regla interpretativa aplicable a la determinación del plazo de prescripción de la acción de reclamación de las deudas de cuotas comunitarias ,y lo hace determinando la esencia de la misma.Para ello,observa que el abono de cuotas comunitarias como una obligatio propter rem ,de naturaleza personal,materializada en una obligación de dar de naturaleza pecuniaria, recayente en el propietario del inmueble sometido a propiedad horizontal,pero indagando en el modo de generación y devengo de la misma.Para ello,efectúa la observación de que el abono de cuotas comunitarias nace de una obligación esencial que contempla el propio legislador,como es contribuir al sostenimiento económico del inmueble sometido a propiedad horizontal,siendo una obligación continua o de tracto sucesivo,de devengo mensual o,a lo sumo,anual,de cuyo cumplimiento depende que la finca pueda contar con los suministros y servicios de proveedores necesarios para su propio funcionamiento y conservación.Resulta evidente que una suspensión del cumplimiento de la mencionada obligación puede conllevar la inviabilidad y el colapso económico de la Comunidad,por lo que no resulta aconsejable ni admisible que ,en caso de incumplimiento,pueda entenderse que las mencionadas obligaciones recayentes sobre el propietario puedan tener un plazo de vencimiento amplio.Necesariamente han de ser consideradas como obligaciones con un plazo de devengo mensual o,a lo sumo ,anual.Y todo ello,lo fundamenta la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre dos bases esenciales:
1.-La perentoriedad de la necesidad económica de la Comunidad de Propietarios.
La Comunidad de Propietarios se encuentra regida económicamente por un programa económico de obligada aprobación y observancia,como es el Presupuesto Anual,herramienta de obligada existencia y aprobación por parte de la Comunidad de Propietarios,el cual,necesariamente ha de ser presentado y aprobado ,por parte de su órgano soberano,la Junta General,al menos con carácter anual,según se extrae de lo establecido en los Artículos 16.1 ,9.1 f) párrafo 2º y 14 apartado c de la Ley 49/1960,de 21 de julio,de Propiedad Horizontal.
El mencionado instrumento acota a un ejercicio anual de 12 meses el funcionamiento económico de la Comunidad,contemplando una previsión económica del ejercicio ,a partir del activo y del pasivo con el cual cuenta la Comunidad de Propietarios para afrontar su funcionamiento económico durante un período de 12 meses.
Consecuentemente con lo anterior,y dado que la Comunidad de Propietarios ha de asumir los costes de funcionamiento usualmente a fecha de devengo de los mismos,ha de contar con una previsión real y fiable de los elementos de su activo patrimonial con los cuales cuenta,elementos entre los cuales se encuentran no sólo las cuotas devengadas y abonadas,sino también aquellas que,habiendo sido devengadas ,su abono no ha sido debidamente satisfecho por parte de sus titulares.
En consecuencia,el funcionamiento ordinario de la Comunidad de Propietarios impone a la misma y a sus órganos de gobierno,la necesidad y la obligación de que las cuotas que se encuentren pendiente de abono en cada ejercicio sean debidamente reclamadas,ya que,en caso contrario,de no existir la necesaria previsión ,la situación económica podría colapsar.En tal situación,la responsabilidad del mencionado colapso únicamente habría de ser atribuible a los propietarios que integren la Junta de Gobierno (por no haber adoptado los necesarios acuerdos para reclamar judicialmente el pago de las cuotas impagadas) o del Presidente y/o Administrador (por haber recibido habilitación por parte de la Junta General ,sin haber efectuado ejercicio de las acciones en vía judicial,mediante la presentación de las correspondientes demandas de reclamación de abono de las cantidades adeudadas).
Es decir,el Tribunal Supremo concibe la acción de reclamación de abono de cuotas comunitarias como una acción perentoria,ya que su ejercicio,en aquellos casos en que resulta necesario,de no llevarse a cabo en plazos reducidos,podría llevar al desplome económico y la consiguiente insostenibilidad financiera de la Comunidad de Propietarios,lo cual no deja de ser un incumplimiento material de la obligación económica y material de conservación física que el Artículo 9.1 apartados a) b) y e) LPH impone a todo comunero frente a la Comunidad de Propietarios y frente a terceros.
Por otra parte,en su disertación respecto a la naturaleza jurídica de la acción de reclamación de cuotas comunitarias y,con ello,la determinación del plazo de prescripción aplicable a las mismas,el Tribunal Supremo no duda en trasladar a las Comunidades de Propietarios y a sus cargos electos la responsabilidad de reclamar ,a los propietarios en situación de morosidad,el abono de las deudas en los plazos más breves posibles.Así pues,en tales casos,considera el Tribunal Supremo que no sólo resulta insolidaria y culpable la actitud del deudor en situación de morosidad,también lo es la del resto de comuneros,por no ejercitar los mecanismos que la normativa vigente establece para que la viabilidad económica de la Comunidad de Propietarios,en caso de conflicto,resulte posible.
2.-El principio "favor debitoris".
Considera la Sala Primera del Tribunal Supremo que la consideración de que la acción de reclamación de deudas comunitarias se encuentra sometida un plazo de cinco años,en aplicación del Artículo 1.966.3 LPH tiene un fundamento adicional y complementario en el principio "favor debitoris".Dicho principio conlleva la necesidad de que,en caso de duda en la interpretación de una norma jurídica,se resuelva a favor del deudor,adoptando la interpretación más favorable al mismo.
En este caso,la aplicación del principio "favor debitoris" se traduce en la necesidad de que la interpretación del plazo de prescripción aplicable a la acción de reclamación de deudas de cuotas comunitarias se efectúe a favor del precepto que contempla el plazo de prescripción más breve.Para ello,el Tribunal Supremo basa su razonamiento en una doble consideración:
1.-El fundamento cuantitativo.
Considera el mismo que un plazo de prescripción más breve favorece la recuperabilidad de las cantidades adeudadas,y,en consecuencia el interés que persigue la Comunidad de Propietarios cuando emprende su reclamación por vía judicial.Un comunero que presenta dificultades para hacer frente al pago de cuotas referentes a cinco años,mayores o casi insalvables serán las que presente para afrontar el abono de las correspondientes a quince años.En consecuencia,un plazo de prescripción más breve implica un importe menor de la deuda,por lo que ,en consecuencia,a menor importe de la deuda reclamada,mayor probabilidad de que su abono pueda ser afrontado por el deudor,y mayores son las probabilidades de que la Comunidad de Propietarios pueda obtener su cobro.
2.-El fundamento de responsabilidad.
Un plazo de prescripción más breve implica la imposición,a la Comunidad de Propietarios,de una mayor cuota de responsabilidad en la reclamación de cuotas comunitarias.Ello conlleva que,en plazos más breves,debe ser más intensa la labor de persecución de la morosidad por parte de la Comunidad de Propietarios,lo que,en suma,debe conllevar una reducción de la litigiosidad,pues el empleo de la vía judicial queda así reducido a los casos de morosidad más recalcitrantes,pudiendo quedar el resto resueltos en vía judicial,con el consiguiente beneficio para la situación de las finanzas comunitarias.
Con dicha fundamentación ,la Sala Primera del Tribunal Supremo viene a resolver que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de abono de cuotas comunitarias devengadas por la titularidad registral de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal es de cinco años,no sólo para cuotas devengadas después del 7 de octubre de 2.015,sino también para las anteriores.No efectúa el Tribunal Supremo una función legislativa que no le corresponde,sino que simplemente define la naturaleza jurídica de las obligaciones cuyo cumplimiento se reclama mediante la citada acción ,como la propia de obligaciones con devengo periódico anual o en plazos inferiores.
En consecuencia,el Tribunal Supremo zanja la polémica determinando que el plazo de prescripción aplicable a la mencionada acción no es y nunca ha sido el contemplado en el Artículo 1.964.2 CC,sino que es y siempre ha sido el contemplado en el Artículo 1.966.3 del Código Civil,el cual es de cinco años ,y el cual,a diferencia del Artículo 1.964 CC, no fue reformado en 2.015.En virtud de ello,todas las deudas comunitarias prescriben con el transcurso del plazo de cinco años,desde el momento en que tuvo lugar su devengo,independientemente de si el mismo tuvo lugar antes o después del 7 de octubre de 2.015.
Así pues,queda resuelta una cuestión que ha venido creando una ardua polémica no sólo desde que tuvo lugar la reforma del Artículo 1.964 del Código Civil,sino mucho antes,y que ha venido enfrentando a doctrina y jurisprudencia en torno a una cuestión que no deja de tener una enorme repercusión económica y jurídica en las Comunidades de Propietarios,pues,entre otras cuestiones,obliga a las mismas a intensificar el celo que,hasta el momento,habían venido mostrando en la persecución de la morosidad.
