EL ACTA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Autor:Victoriano Contreras. Administrador de Fincas Colegiado CAFS. Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla.

Área de Administración de Fincas.

Cónclave Abogados & Administración de Fincas.

1.-¿QUÉ ES EL ACTA?

·         El acta es de documento privado en el cual se da constancia del contenido de los acuerdos adoptados en Juntas Generales  respecto a las cuestiones tratadas como Puntos del Orden del Día.

·         Se trata de un documento esencial, ya que refleja la voluntad del órgano soberano de la Comunidad de Propietarios, como es la Junta General.

·         El acta se encuentra regulada en el Artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el cual se dedica íntegramente a la regulación del acta.

·         El acta se extiende en cada Junta General de Propietarios, de carácter ordinario o extraordinario, recogiendo los acuerdos adoptados por la misma respecto a los diferentes asuntos integrantes del Orden del Día.

2.- ¿CUÁL ES SU CONTENIDO?

El contenido del acta viene determinado por lo contemplado en el Artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, conforme al cual:

·         El acta se ha de recoger los Acuerdos adoptados por la Junta General de Propietarios, de modo que la misma no tiene por qué dar constancia de las discusiones ,afirmaciones o manifestaciones realizadas por parte de los asistentes en la Junta General.

En dicho sentido, debe consignar el contenido del acuerdo, los votos emitidos y la mayoría por la que es adoptado, recogiendo, igualmente las abstenciones y los votos particulares. No es necesario ni conveniente recoger las manifestaciones literales de los propietarios, máxime cuando las mismas revistan polémica o puedan ser constitutivas de delito.

·         El contenido mínimo del acta vendrá determinado por los siguientes elementos:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

·         Es conveniente que el acta refleje, dentro de los asistentes, aquellos que cuentan con cuotas pendientes de abono, ya que los mismos asisten a la Junta General con derecho de voz, pero no de voto.

·         En actas en las cuales se aprueben la presentación de reclamación en vía judicial de cuotas pendientes de abono, por parte de alguno de los comuneros, es necesario que el acta refleje, de forma expresa y precisa las cantidades pendientes de abono y los períodos y los importes de las deudas que se vayan a reclamar.

3.- ¿QUIÉN LA REDACTA?

Necesariamente el Secretario/Administrador, en el plazo de los diez días siguientes a la celebración de la Junta General, debiendo ser firmada por parte del Presidente, quien emitirá, junto a la firma, el Visto Bueno respecto al contenido del acta redactado por el Secretario/Administrador.

7.-¿ES INMUTABLE EL CONTENIDO DEL ACTA,UNA VEZ REDACTADA?

   La respuesta es no, pero con matices. Así, cabe distinguir dos situaciones:

1.-Corrección de errores.

   Se da en aquellos casos en los cuales el acta de la Junta General presenta manifestación del contenido mínimo (fecha, hora y lugar de celebración, Puntos del Orden del Día, Asistencia, etc),si bien el acta incorpora algún elemento erróneo en su contenido. En tal caso , el error será subsanable, lo cual habrá de ser efectuado, a petición de cualquiera de los comuneros, antes de la celebración de la próxima Junta General, debiendo, el contenido de la matización ,ser ratificado por acuerdo de Junta General.

2.-Impugnación de acta.

 Se da en aquellos casos en los cuales el acta presenta alguno de los siguientes defectos:

1) No refleja el contenido mínimo del Artículo 19 LPH.

2)Incorpora acuerdos los cuales son contrarios a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o directamente ilegales,.

3) Refleja acuerdos los cuales resultan:

a) Gravemente lesivos para la Comunidad de Propietarios.

b) Causen un grave perjuicio para uno de los comuneros para los intereses de uno de los comuneros.

c) Sean adoptados con abuso de Derecho.

Plazo de impugnación.

   En tal caso, el acta podrá ser impugnada en vía judicial, siempre y cuando se respeten los plazos contemplados en el Artículo 18 LPH, los cuales son:

1) Acuerdos ilegales o contrarios a los Estatutos Comunitarios: 1 AÑO (a contar desde la fecha en la que el comunero impugnante tiene conocimiento del contenido del acta).

2) Resto de acuerdos: 3 MESES (a contar desde la fecha en la que el comunero impugnante tiene conocimiento del contenido del acta).

   Los mencionados plazos de impugnación lo son de CADUCIDAD, por lo que los mismos se extinguen una vez vencido el tiempo que va desde la fecha de recepción de la notificación del acta ,hasta el momento en que el plazo legalmente contemplado se cumple, todo ello sin que quepa la posibilidad de que dicho plazo se pueda ver ampliado por notificación o ejercicio de reclamación.

Tipo de procedimiento.

Debe recordarse que la impugnación en vía judicial, necesariamente, por el tipo de materia e independientemente del importe del objeto del proceso, se somete a los trámites del procedimiento ordinario. Ello supone que el demandante precisará contar con Abogado y Procurador.

Dicho procedimiento se caracteriza por ser largo en su tramitación, estando estimada la misma en una duración no inferior a año y medio, con cuatro fases diferenciadas:

1) Presentación de demanda y contestación a la demanda, por parte del demandado.

2) Audiencia Previa, la cual se suele convocar para un plazo de entre 6 y 9 meses posteriores a la contestación a la demanda.

3) Vista, la cual se suele convocar en el plazo de entre los 6 y 9 meses posteriores a la celebración de la Audiencia Previa.

4) Sentencia, la cual se suele emitir dentro del mes posterior a la celebración de la vista.